Buongiorno, siamo un condominio di una palazzina del comune di Orvieto (Tr). Abbiamo deciso in sede di assemblea condominiale di eseguire dei lavori di ristrutturazione della facciata e del tetto dell’abitato. Alcuni appartamenti sono di nuda proprietà con usufruttuario. Esistono delle agevolazioni fiscali per questo tipo di intervento? In caso di nuda proprietà e usufruttuario chi paga la quota per la ristrutturazione?
L'Opinione risponde ([email protected]) ha richiesto la consulenza di Luca Bonanni, dottore commercialista che scrive: “Il ‘Bonus Facciate’ è stato introdotto dalla legge n. 160 del 27.12.2019 (Legge di Bilancio per l’anno 2020), e consiste in una detrazione dall’imposta Irpef lorda nella misura del 90 per cento delle spese documentate. La detrazione va ripartita in 10 quote annuali. In particolare, sono ammessi all’agevolazione:
1) le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni;
2) gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;
3) le società semplici;
4) le associazioni tra professionisti;
5) i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).
La detrazione non può essere utilizzata da chi possiede esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o a imposta sostitutiva, come ad esempio i soggetti che hanno aderito al regime forfettario. Il contribuente deve possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie).
In caso di immobile di spese effettuate da un nudo proprietario e dall’usufruttuario con conto corrente bancario cointestato, la detrazione spetta a entrambi al 50 per cento.
Le persone fisiche e gli enti non commerciali, per un intervento iniziato a luglio 2019, con pagamenti effettuati sia nel 2019 che nel 2020, possono beneficiare del ‘bonus facciate’ solo con riferimento alle spese sostenute nel 2020.
Per le spese relative a interventi sulle parti comuni degli edifici, rileva, ai fini dell’imputazione al periodo d'imposta, la data del bonifico effettuato dal condominio, indipendentemente dalla data di versamento della rata condominiale da parte del singolo condomino. Per esempio, nel caso di bonifico eseguito dal condominio nel 2019, le rate versate dal condomino nel 2020, non danno diritto al “bonus facciate”. Invece, nel caso di bonifico effettuato dal condominio nel 2020, le rate versate dal condomino nel 2019, nel 2020 o nel 2021 (prima della presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al 2020) danno diritto al bonus. Sono ammessi al beneficio gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna.
In particolare, la detrazione spetta per gli interventi:
1) di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
2) su balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura;
3) sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il dieci per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
L’agevolazione riguarda, in pratica, tutti i lavori effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, cioè sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).
Il bonus non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.
Sono escluse le spese:
1) effettuate per interventi sulle superficie confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico
2) sostenute per sostituire vetrate, infissi, portoni e cancelli.
È possibile portare in detrazione anche:
1) le spese per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, richieste dal tipo di lavori (per esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica);
2) gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (per esempio, le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’Iva, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico).
Gli interventi di efficienza energetica
I lavori di rifacimento della facciata, non di sola pulitura o tinteggiatura esterna, che influiscono anche dal punto di vista termico o interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, devono soddisfare specifici requisiti per essere ammessi al bonus:
1) i “requisiti minimi” previsti dal decreto del ministro dello Sviluppo economico del 26 giugno 2015;
2) i valori limite di trasmittanza termica stabiliti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico dell’11 marzo 2008 (tabella 2 dell’allegato B), aggiornato dal decreto ministeriale del 26 gennaio 2010. Per godere del bonus è comunque necessario che i valori delle trasmittanze termiche delle strutture opache verticali da rispettare siano quelli inferiori tra i valori indicati nell’Allegato B alla Tabella 2 del citato decreto 11 marzo 2008 e quelli riportati nell’appendice B all’allegato 1 del decreto 26 giugno 2015.
Solo per gli interventi di efficienza energetica (quelli influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio), in aggiunta agli adempimenti sopra elencati, i contribuenti sono tenuti ad acquisire e conservare:
1) l’asseverazione, con la quale un tecnico abilitato certifica la corrispondenza degli interventi effettuati ai requisiti tecnici previsti per ciascuno di essi;
2) l’attestato di prestazione energetica (Ape) per ogni singola unità immobiliare per cui si chiedono le detrazioni fiscali, che deve essere redatto da un tecnico non coinvolto nei lavori. Solo per gli interventi di efficienza energetica deve essere inviata all’Enea, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, la scheda descrittiva relativa agli interventi realizzati.
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio, gli adempimenti necessari per poter usufruire del ‘bonus facciate’ possono essere effettuati da uno dei condòmini, a tal fine delegato, o dall’amministratore del condominio. Questi, nella generalità dei casi, provvede a indicare i dati del fabbricato in dichiarazione e agli altri adempimenti, come avviene per le detrazioni spettanti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio o di efficienza energetica sulle parti comuni. Anche per il ‘bonus facciate’ l’amministratore rilascia, in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condomino, una certificazione delle somme corrisposte e attesta di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge”.
Aggiornato il 26 maggio 2020 alle ore 09:23
