L’Opinione risponde: quote condominiali non pagate

Teresa da Milano scrive alla rubrica L’Opinione risponde (lettere@opinione.it) per una questione condominiale. Il suo palazzo è composto da 18 appartamenti di vario taglio. Nell’ultima assemblea di condominio, l’amministratore ha informato i partecipanti che la signora proprietaria e residente al piano terra dello stabile, non paga le rate delle spese condominiali ordinarie annuali da circa 16 mesi, tanto da arrivare alla somma di cinquemila euro e non solo, ha sospeso anche i pagamenti delle rate della gestione del costo di riscaldamento. L’amministratore da tempo ha sollecitato la condomina a saldare il debito senza riuscire nell’intento. Teresa ci chiede quali siano i provvedimenti da prendere e quali rischi corre la condomina se il debito non verrà saldato. A tal proposito, abbiamo contattato il dottor Gianluca Lucatelli, gestore immobiliare e patrimoniale, che cosi risponde: “Il quesito qui posto rientra tra i casi noti la cui frequenza registra, da circa due anni, una decisa impennata, certamente dovuta alla grande difficoltà economica in cui versano un numero sempre maggiore di famiglie”.

Per Lucatelli, “la riscossione puntuale di quote condominiali e di riscaldamento in sofferenza sono sempre state il vero problema di chi è preposto all’amministrazione, creando spesso, con il mancato rispetto delle scadenze, gravi problemi di cassa e ritardi nel pagamento dei fornitori che, in alcuni casi, giungevano fino alla sospensione della fornitura di combustibile per l’impianto di riscaldamento. Quest’ultimo aspetto è stato spesso origine di forti contrasti tra coloro che si vedevano privare di un servizio regolarmente pagato per la morosità dei soliti inadempienti ai quali spesso l’amministratore non sapeva, o non poteva, opporre adeguati strumenti di riscossione e tutela per vie giudiziali”.

Lucatelli ricorda che, “a compensare questa anomalia, è intervenuta la Legge 220/2012 di Riforma del Condominio, che ha apportato modifiche sostanziali alla disciplina di riscossione delle quote condominiali. Con questo nuovo strumento attraverso l’articolo 63 sulle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile, l’amministratore, senza necessità di alcuna autorizzazione assembleare, spesso difficile e farraginosa come nel passato, può direttamente ottenere con i bilanci approvati dall’assemblea un decreto di ingiunzione nei confronti dei morosi, con possibilità concreta di renderlo immediatamente esecutivo anche con opposizione della controparte. Altro importante elemento consentito dalla legge di riforma succitata consiste nella comunicazione da parte dell’amministratore, ai creditori non soddisfatti che lo interpellino, dei nominativi dei condomini morosi, in modo che i creditori non potranno più agire giudizialmente nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti. Nel caso in esame la condomina morosa da oltre 16 mesi che con i considerevoli importi dovuti, laddove non riscossi, possono compromettere il regolare funzionamento degli impianti e servizi comuni, può andare incontro, senza dubbio, ad azione giudiziale di recupero degli importi, maggiorati di interessi e spese legali, con effetti veloci ed eseguibili in tempi certi; al gestore immobiliare infatti la legge attribuisce il diritto-dovere di procedere alla riscossione coattiva per la regolare conservazione delle parti comuni e l’erogazione dei servizi comuni”.

Per Lucatelli, “tuttavia, è sempre consigliabile lasciare un margine aperto per la possibilità di una mediazione laddove, vista la crescente crisi economica, il debitore intenda sottoscrivere un piano di rientro del dovuto, considerando che qualsiasi professione, inclusa quella del gestore immobiliare, non può e non deve perdere di vista la singolarità del singolo caso, unita ad un’etica professionale consolidata, per venire incontro a soluzioni di minore impatto, sia sotto il profilo psicologico che emotivo, per colui che si trovi in sventurata difficoltà ad onorare i pagamenti delle quote condominiali”.