Può accadere che determinate attività svolte in locali di proprietà esclusiva, per il loro concreto atteggiarsi, rechino disturbo agli altri condòmini dello stabile e che, di conseguenza, l’amministratore di condominio sia chiamato ad attivarsi per far cessare gli abusi. Ciò che pone il seguente interrogativo: può l’amministratore intervenire sull’uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale?
Al quesito la giurisprudenza ha risposto positivamente. Per i giudici, infatti, l’amministratore di condominio, laddove il regolamento contenga determinate prescrizioni riferibili all’uso delle proprietà esclusive la cui inosservanza comporti conseguenze negative sugli interessi condominiali (“al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’intero edificio”), ha senz’altro titolo per attivarsi. E ciò anche facendo ricorso alla via giudiziale (Cassazione sentenza n 8486 del 6 agosto 1999 e sentenza numero 14735 del 26 giugno 2006). Tale orientamento – alla luce di quanto previsto dal decreto legislativo numero 28/2010, in tema di mediazione, e dalla legge numero 220/2012 di riforma della disciplina condominiale – è, tuttavia, da ritenersi parzialmente da rivedere. Non certo con riferimento al principio generale: l’amministratore ha conservato in pieno le sue attribuzioni con riguardo alla cura dell’osservanza del regolamento di condominio e alla tutela dei beni condominiali.
Ciò che si considera da rivedere è la possibilità di ricorrere autonomamente alla via giudiziaria. Il quadro normativo che emerge dal citato decreto legislativo numero 28/2010 e dall’articolo 71-quater disposizione per l’attuazione del codice civile impone infatti, per le controversie in materia di condominio (ivi comprese, pertanto, anche quelle qua di interesse concernenti l’uso di proprietà esclusive che involge l’applicazione del regolamento di condominio con riflessi sul godimento dei beni comuni), l’esperimento di un preliminare procedimento di mediazione a pena di improcedibilità della domanda. Procedimento al quale l’amministratore risulta legittimato a partecipare a seguito di decisione da assumersi, sia in prima sia in seconda convocazione, con il quorum deliberativo di cui all’articolo 1136, secondo comma, codice civile. Vale a dire (fermi restando – naturalmente – i quorum costitutivi di cui al primo e terzo comma dello stesso articolo 1136 del codice civile) con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.
(*) Presidente Centro studi Confedilizia
Aggiornato il 25 febbraio 2021 alle ore 12:23
