Le Sezioni Unite della Cassazione sono di recente intervenute (sentenza n. 9839 del 14.4.2021) sul regime di invalidità delle delibere condominiali, con particolare riferimento al tema della ripartizione delle spese comuni. La questione, negli anni, ha visto formarsi due orientamenti contrapposti. L’ordinanza di rimessione chiedeva quindi di chiarire se le deliberazioni di riparto delle spese per la gestione di cose e di servizi comuni, adottate in violazione dei criteri legali dettati dagli articoli 1123 e seguenti del Codice civile o stabiliti con apposita convenzione, siano da “ritenersi sempre affette da nullità (come tali sottratte al regime di cui all’articolo 1137 Codice civile)” ovvero se tali deliberazioni siano da ritenersi “nulle soltanto quando l’assemblea abbia inteso modificare stabilmente (a maggioranza) i criteri di riparto stabiliti dalla legge o dalla unanime convenzione, dovendo invece ritenersi meramente annullabili (come tali soggette alla disciplina dell’articolo 1137 Codice civile) nel caso in cui tali criteri siano soltanto episodicamente disattesi”.
L’indirizzo condiviso dalle Sezioni Unite è stato il secondo. Per il massimo organo di nomofilachia, infatti, le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle per “impossibilità giuridica” dell’oggetto, ove l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condòmini, “a valere – oltre che per il caso oggetto della delibera – anche per il futuro”. Sono, invece, “semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano violati o disattesi solo per il singolo caso deliberato”.
In particolare, le Sezioni Unite precisano che “le attribuzioni dell’assemblea in tema di ripartizione delle spese sono circoscritte (dagli articoli 1135, numeri 2 e 3, del Codice civile) alla verifica ed all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre modifiche ai criteri legali di riparto delle spese, che l’articolo 1123 del Codice civile consente solo mediante apposita convenzione tra tutti i partecipanti al condominio”. Con la conseguenza che “l’assemblea che deliberi a maggioranza di modificare, in astratto e per il futuro, i criteri previsti dalla legge o quelli convenzionalmente stabiliti (delibere cosiddette normative), si troverebbe ad operare in difetto assoluto di attribuzioni”.
(*) Presidente Centro studi Confedilizia
Aggiornato il 19 gennaio 2022 alle ore 14:31
