Se il problema è un’offerta insufficiente rispetto alla domanda, l’imposizione di limiti può certamente far calare i prezzi, ma non rimuoverne le cause
Domani la Commissione europea presenterà la bozza di nuovo regolamento sull’accessibilità della casa. La diagnosi dei tecnici di Bruxelles è lunga e complessa ma la soluzione, a loro avviso, è semplice: consegnare ai Comuni un bazooka per polverizzare gli affitti brevi.
Sembra un’esagerazione? Giudicate voi. L’articolo 6 della bozza di regolamento introduce una misura dello “stress abitativo” delle diverse zone urbane, sulla base di tre criteri principali: se il valore del rapporto tra i prezzi immobiliari e il reddito mediano è superiore a 8 volte, se è cresciuto nel tempo e se è improbabile che diminuisca nel successivo triennio alla luce delle dinamiche demografiche e dell'andamento dell'offerta e della domanda di abitazioni. Se questi criteri sono rispettati, e se le autorità competenti dimostrano che il fenomeno degli affitti brevi vi contribuisce, allora possono scattare misure draconiane, che vanno dal divieto di affitti brevi fino al divieto di vendita degli immobili esistenti per usi diversi dalla prima casa. L’unica eccezione sarebbe rappresentata proprio dalla prima casa: ai residenti, bontà loro, sarà consentito di cedere in locazione l’unità abitativa per brevi periodi di tempo.
Si tratta di una manovra molto più pervasiva e feroce rispetto alle tante limitazioni agli affitti brevi, che pure noi stessi abbiamo criticato nel passato. L’aspetto peggiore è che non si limita a interferire con l’utilizzo degli immobili, ma addirittura col diritto di proprietà: sulla base di questa bozza di regolamento, i sindaci potranno imporre limitazioni addirittura sulla base dell’identità dei potenziali acquirenti, con ovvi effetti sui valori immobiliari. Il paradosso di questa tassa implicita - e ciò che la rende davvero indifendibile - è che la Commissione Ue è perfettamente consapevole di quali siano le reali determinanti dello “stress abitativo”: le restrizioni qui proposte “non possono rispondere alle cause strutturali della scarsità abitativa nel lungo termine”, si legge nel considerando #25 della bozza. Anzi: “Le autorità competenti dovrebbero affiancare tali restrizioni con misure finalizzate ad aumentare l’offerta di case”.
Se il problema è un’offerta insufficiente rispetto alla domanda, l’imposizione di limiti può certamente far calare i prezzi, ma non rimuoverne le cause: anzi, la riduzione dei canoni in quel caso rivela solo gli effetti della stretta normativa contro l’utilità che può essere ricavata dagli immobili nei contesti ad alta domanda. Come abbiamo già argomentato, e come potrete leggere più diffusamente in un libro di prossima pubblicazione a cura di Marco Ponti e Carlo Stagnaro, c’è un solo modo per superare gli squilibri esistenti nelle aree a forte domanda abitativa: lasciare che il mercato agisca e, proprio attraverso i prezzi alle stelle, attiri nuova offerta e nuove costruzioni. Perché questo accada, ci vogliono meno vincoli, non più vincoli; occorre aprire il mercato a nuovi operatori e facilitare gli interventi di rigenerazione urbana.
Pensare di risolvere una crisi di offerta aggiungendo restrizioni è come dire a un atleta che, per prepararsi alla maratona, non deve allenarsi di più, ma accorciare il percorso.
(*) Tratto da Ibl
Aggiornato il 08 settembre 2026 alle ore 14:58
