Il presidente ha rilanciato il mercato degli affitti in Argentina
Ha scritto l’economista socialdemocratico svedese Assar Lindbeck: “In molti casi, accanto ai bombardamenti, il controllo degli affitti sembra essere la tecnica più efficace attualmente conosciuta per distruggere una città”. È un monito che, come appare evidente, è stato preso in adeguata considerazione dall’attuale presidente dell’Argentina, Javier Milei, il quale, già da deputato per il partito “La Libertad avanza”, si era battuto contro l’approvazione della legge argentina sul controllo degli affitti e poi, durante la campagna elettorale per le Presidenziali del 2023, aveva testualmente affermato: “Non è necessaria una nuova legge sugli affitti. Dobbiamo eliminare quella esistente e smettere di interferire nei contratti privati distruggendo i diritti di proprietà. L’unica cosa che faranno sarà danneggiare i più deboli con minore offerta immobili, di qualità inferiore e a prezzi più alti”. Dalle parole ai fatti.
Prendendo atto di una situazione del mercato degli affitti ai limiti della catastrofe, con prezzi esorbitanti e fuori controllo e un’offerta di immobili pressoché inesistente, il premier Milei, poco tempo dopo il suo insediamento, non ha infatti esitato ad adottare il Decreto di necessità e urgenza (Dnu) 70/2023, entrato in vigore il 29 dicembre 2023, con il quale, tra le altre cose, ha disposto la liberalizzazione degli affitti degli immobili, abolendo il regime vincolistico imposto con la legge del luglio 2020, voluta dal partito allora al Governo, poi riformata nell’ottobre 2023. È stato così sancito il ritorno alla disciplina del Codice civile e commerciale argentino, che consente a proprietari e inquilini di poter determinare liberamente il contenuto del contratto di locazione, stabilirne la durata, la valuta in cui verrà pagato il canone e, soprattutto, termini e modalità per l’adeguamento del suo valore, utilizzando inoltre qualsiasi indice, pubblico o privato, espresso nella moneta in cui è stato stabilito l’affitto. È questo un punto tra i più delicati, alla luce della situazione inflazionistica dell’Argentina, che a dicembre ha raggiunto il suo massimo in 33 anni ed è risultata pari al 25,5 per cento, mentre quella del 2023 aveva raggiunto il 211,4 per cento, ossia più il doppio del 94,8 per cento del 2022.
I risultati della svolta impressa dal presidente argentino non hanno tardato ad arrivare, ed è emblematico che, a poco meno di tre mesi di distanza dalla sua “rivoluzione copernicana”, l’importante quotidiano La Nación non abbia esitato a sottolineare: “Quello che sembrava impossibile nel mercato degli affitti negli ultimi tre anni è stato realizzato in pochi mesi con l’abrogazione della legge”. Il mercato delle locazioni ha infatti reagito positivamente in un contesto di maggiore libertà, come è dimostrato dal notevole incremento dell’offerta di unità immobiliari in affitto unitamente a una tendenza alla flessione dei canoni di locazione.
Per Reporte Inmobiliario, in particolare, solo nella capitale Buenos Aires il numero di appartamenti in affitto in peso è aumentato del 112 per cento rispetto a dicembre 2023: “Alla fine del primo mese dell’anno e trascorso quasi lo stesso periodo anche dall'entrata in vigore della Dnu che ha abrogato la legge sugli affitti – indica il report – i dati derivanti dalla rilevazione dell’offerta di appartamenti adibiti alla locazione nella città di Buenos Aires mostrano un forte aumento del loro numero rispetto al mese precedente”. A sua volta, Soledad Balayan, responsabile dell’importante Maure Inmobiliaria, intervistata da La Nación, ha osservato: “Non solo abbiamo riscontrato un notevole aumento dell’offerta di appartamenti in affitto, ma in alcuni casi abbiamo dovuto ridurre i prezzi in pesos a causa della mancanza di visite sufficienti. È chiaro che oggi è molto più facile trovare un affitto rispetto a qualche mese fa”.
Identica valutazione ha reso Carlos Puebla, responsabile dell’importante Puebla Inmobiliaria di Buenos Aires, il quale ha dichiarato al diffuso quotidiano Diario Popular: “Siamo sorpresi del fatto che così presto, dopo l’abrogazione della legge sugli affitti, il mercato abbia reagito in modo molto favorevole”. Tant’è che per l’impatto così forte prodotto della nuova legge “ci sono persone che acquistano immobili da affittare”. Per quanto riguarda i prezzi, il citato Puebla ha sottolineato: “Guardando il panorama in generale, si riscontrano cose che sono aumentate molto più degli affitti. La gente paga quello che può e da oggi, con una maggiore offerta, gli affitti tenderanno chiaramente al ribasso”.
Altra indagine è quella effettuata dal Collegio degli intermediari immobiliari di Rosario (Cocir), per i quali l’incremento dell’offerta – dall’abrogazione della legge vincolistica a oggi – è pari al 53 per cento: “L’idea che la redditività possa essere recuperata attraverso l’affitto – hanno sottolineato – è ciò che spinge molti a scegliere di ritirare i propri immobili dalla vendita, un segmento con un eccesso di offerta che ha portato implicazioni negative, facendo crollare i prezzi di mercato”. Per Gabriela Ortiz de Urbina, responsabile del Cocir, “in questo scenario di maggiore offerta di affitti – ha commentato al giornale El Litoral – i prezzi diventano più competitivi”. E “questo è dovuto al fatto che sempre più persone sono interessate agli appartamenti in locazione”.
Cosa si può aggiungere? Quello argentino è senza alcun dubbio un esperimento che già ora appare coronato da successo, che merita di proseguire per raggiungere l’obiettivo finale della completa e definitiva liberalizzazione degli affitti. Rappresenta in ogni caso, e inequivocabilmente, un valido esempio da seguire per ripensare le politiche abitative condotte sino ad oggi anche in Italia. Soprattutto per comprendere che bisogna scardinare le barriere ideologiche che da oltre un secolo sostengono le interferenze della mano pubblica e i provvedimenti di controllo degli affitti. Che, come la storia ha dimostrato, non hanno mai conseguito alcun risultato tra quelli propagandati dai fautori e hanno prodotto effetti devastanti, soffocando la vitalità del mercato immobiliare e riducendo il valore creato dagli scambi e dalla concorrenza, rendendo impraticabili le soluzioni e gli incentivi che questa determina. Il mercato degli affitti – è pertanto quanto mai necessario ribadire – funziona esattamente come tutti gli altri mercati di beni e servizi. Quindi, valgono i medesimi principi economici i quali, diversamente dai proclami della politica, sono senza tempo. Essi hanno insegnato che, in un mercato privo di ostacoli, la concorrenza tra proprietari garantisce un’offerta sufficiente per soddisfare la domanda e assicurare agli inquilini/consumatori, prezzi e condizioni migliori possibili: “Può sembrare paradossale a molte persone – ha osservato l’economista americano Walter Block – ma il modo migliore per aiutare gli inquilini sia quello di concedere la libertà economica ai proprietari”.
Aggiornato il 20 marzo 2024 alle ore 09:42
